Proprietà – Condominio – Usufrutto

La proprietà
La proprietà può investire beni immobili (tipicamente terreni e fabbricati) e beni mobili.
I diritti sulle cose (res in latino) sono qualificati diritti reali.
Il diritto reale per eccellenza e potenzialmente illimitato è la proprietà.
Esistono diritti reali limitati, che sono diritti essenzialmente costituiti su beni di proprietà altrui, che viene quindi ad essere limitata; esempi di diritti reali limitati sono l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e le servitù prediali.

 
La tutela della proprietà
Le azioni volte alla tutela della proprietà, cosiddette azioni petitorie, sono essenzialmente l’azione di rivendica e l’azione negatoria di diritti parziali sulla propria proprietà
L’azione di rivendica della proprietà è proposta dal proprietario nei confronti di chi si sia impossessato, si presume illecitamente, del suo bene; l’azione è diretta ad ottenere l’accertamento del diritto di proprietà e la condanna del convenuto alla restituzione del bene.
Vi sono inoltre azioni volte a tutelare l’integrità della proprietà, che sono la denunzia di nuova opera e la denunzia di danno temuto.
La denunzia di nuova opera presuppone la realizzazione di una nuova opera sulla proprietà altrui da cui possa derivare una lesione o un danno ai diritti dell’attore.
La denunzia di danno temuto ha ad oggetto la tutela dell’attore nei confronti di un danno grave e prossimo proveniente da altro immobile vicino.
Entrambe le azioni possono essere proposte, oltre che dal proprietario, anche dal possessore della cosa sovrastata dal pericolo di danno.
Entrambe le azioni si svolgono in due fasi processuali; una prima, cautelare, volta alla emanazione dei provvedimenti urgenti e provvisori; una successiva di merito, che segue le regole di un normale processo contenzioso.

 
Diritti reali di godimento su cosa altrui
I cosiddetti diritti reali su cosa altrui sono diritti essenzialmente costituiti su beni di proprietà altrui, volti a soddisfare particolari esigenze del titolare del diritto parziale, con limitazione delle facoltà e dei diritti del proprietario; esempi classici di diritti reali limitati sono l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e le servitù prediali.
L’usufrutto consiste nel diritto di godere della cosa altrui e di trarne ogni utilità; sostanzialmente consiste nella facoltà di usare la cosa e di sfruttarla economicamente.
I titolari dei diritti di uso ed abitazione nel godimento della cosa altrui usufruiscono di facoltà limitate, rispetto all’usufruttuario.Le azioni giudiziarie a tutela dei diritti parziali di proprietà si configurano sul modello delle azioni a tutela del diritto di proprietà.

 
La pubblicità dei diritti reali
I diritti di proprietà sugli immobili soggiacciono ad un duplice sistema di pubblicità, ipotecario e catastale.
La pubblicità ipotecaria si realizza con la trascrizione degli atti riferiti alla proprietà immobiliare presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari ed attiene alla sicurezza degli scambi.
La pubblicità catastale si realizza con la registrazione degli atti riferiti alla proprietà immobiliare presso gli Uffici del Territorio dell’Agenzia delle Entrate, in passato denominati Uffici del Catasto, ed attiene soprattutto alla determinazione delle imposte gravanti sui beni.

 
La comunione
La comunione esiste quando il diritto di proprietà o gli altri diritti reali di godimento appartengono contestualmente a più soggetti.
La comunione del diritto di proprietà è detta anche comproprietà.
La legge stabilisce che ogni contitolare può usufruire della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli il pari uso.
La comunione ha termine con lo scioglimento; ciascun titolare può domandare lo scioglimento della comunione.
La comunione ereditaria è un tipo speciale di comunione; la legge disciplina specificamente la comunione ereditaria, soprattutto per quel che riguarda la divisione.
L’amministrazione e la difesa in giudizio della cosa comune spetta a tutti i partecipanti alla comunione.
La divisione della comunione può avvenire consensualmente, con la stipula di appositi atti, ovvero, in caso di disaccordo, giudizialmente, con ricorso all’Autorità Giudiziaria, che ne determina le modalità.
La legge disciplina specificamente la divisione della comunione ereditaria, dettando norme particolari.

 
Il condominio
Il condominio degli edifici è un tipo speciale di comunione, regolato dal codice civile.
Nel condominio coesistono le proprietà private dei singoli condomini, con la comproprietà di tutti i condomini sulle parti comuni dell’edificio.
I rapporti condominiali sono generalmente disciplinati da un regolamento condominiale, che costituisce la normativa che regola l’organizzazione ed il funzionamento del condominio.
Il regolamento detta norme in ordine all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese ed ai diritti ed ai doveri spettanti ai singoli condomini.
In mancanza di regolamento, i rapporti con la cosa comune sono regolati da legge.
L’amministratore del condominio ha la rappresentanza dei condomini e può agire ed essere convenuto in giudizio.
La nomina dell’amministratore compete all’assemblea dei condomini.
L’amministratore del condominio ha la rappresentanza dei condomini e può agire ed essere convenuto in giudizio.
In mancanza di azione svolta dal condominio, ognuno dei condomini può agire a tutela dei diritti e dei beni comuni.