UMIDITA' MURO

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice Unico del Tribunale di Roma, VII sezione civile, dott. Renato Castaldo ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 10274/13 R.G.A.C. e vertente

TRA

D.D. e F., rappresentati e difesi dall’avv. Marzioni per procura in atti;

ATTORE

E

Condominio I. rappresentato e difeso dall’avv. Z. per procura in atti;

CONVENUTO

OGGETTO : risarcimento danni

CONCLUSIONI: come da verbale del 16/9/15

MOTIVI DELLA DECISIONE

La parte attrice ha dedotto di essere proprietaria di un appartamento in Roma all’interno del quale si erano manifestate infiltrazioni di acqua provenienti dalle mura perimetrali condominiali.

Ha sostenuto la responsabilità del convenuto condominio ex art. 2051 cc e concluso chiedendo la condanna del convenuto all’effettuazione dei lavori necessari alla eliminazione delle infiltrazioni ed al risarcimento dei danni.

Il condominio convenuto ha contestato la domanda.

Ha esposto di essere sempre intervenuto con tempestività nella manutenzione delle parti condominiali e che l’umidità non era attribuibile ad una omessa custodia dei beni.

Ha sostenuto che la responsabilità delle infiltrazioni era da imputare ai lavori di rifacimento dei locali effettuati dagli attori stessi.

Ha contestato il quantum della richiesta e concluso per il rigetto della domanda con vittoria delle spese di lite.

La domanda è fondata nei limiti di seguito precisati.

Il ctu con motivazione convincente perché giunta all’esito di scrupolose ed esaurienti indagini ha accertato l’esistenza delle denunciate infiltrazioni e individuato la causa delle stesse nel contatto tra le mura perimetrali ed il terreno e nell’assenza di una intercapedine

Il ctu ha indicato i lavori necessari alla eliminazione dell’umidità e quantificato i danni presenti all’interno dell’appartamento degli attori.

L’ausiliario del giudice ha risposto in modo convincente a tutti i rilievi tecnici sollevati dal condominio convenuto; nessuno dei rilievi in questione peraltro è idoneo a confutare l’esistenza del nesso tra il contatto delle mura con il terreno e le infiltrazioni o individua una causa diversa avente efficacia causale autonoma.

Sussiste, pertanto, la responsabilità del convenuto quale custode del bene ex art. 2051 cc. derivando il danno lamentato dalla difettosa realizzazione delle parti comuni.

In tal senso si è espressa in più occasioni la Corte di Cassazione (Sez. 2, Sentenza n. 15291 del 12/07/2011) secondo la quale il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’art. 2051 cod. civ., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d’acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile (nel medesimo senso Cass. n. 3753 del 1999; n. 12211 del 2003).

Come è noto, poi, (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20427 del 25/07/2008) la responsabilità del custode disciplinata dall’art. 2051 c.c. costituisce una ipotesi di responsabilità oggettiva e non di colpa presunta. Il danneggiato, pertanto, per ottenere il risarcimento da parte del custode, deve dimostrare unicamente l’esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa. Al custode, per contro, per andare esente da responsabilità non sarà sufficiente provare la propria diligenza nella custodia, ma dovrà provare che il danno è derivato da caso fortuito, prova che nel caso di specie non è stata fornita.

La sentenza della Corte di Cassazione invocata dal convenuto nella comparsa conclusionale a fondamento della esclusione della propria responsabilità (sentenza del 29.11.2011 n° 25239) non è pertinente in quanto ha come presupposto il mutamento di destinazione di uso del bene e la adozione della migliore tecnica costruttiva dell’epoca, presupposti che non ricorrono nel caso in esame.

Ne consegue che il convenuto deve essere condannato allo svolgimento dei lavori indicati in ctu come i più idonei a risolvere la problematica delle infiltrazioni (soluzione a) di cui a pagina 8 della perizia) ed al risarcimento dei danni all’interno dell’appartamento degli attori così come quantificati dall’ausiliario in €. 4.900,00 oltre interessi legali sugli importi rivalutati con cadenza periodica e con decorrenza dal deposito della ctu fino alla pubblicazione della sentenza; successivamente competono solo gli interessi legali.

Agli attori poi compete il risarcimento del danno per il limitato utilizzo del bene dovuto alle condizioni in cui lo stesso si trova.

Il ctu, infatti, ha accertato la limitata usufruibilità degli ambienti esposti all’umidità e considerato congruo il valore locativo di €. 1.920,60 mensili indicato dagli attori per l’intero appartamento.

La compressione o la limitazione del diritto di proprietà che siano causate dall’altrui fatto dannoso sono suscettibili di valutazione economica non soltanto se ne derivino perdite dei frutti della cosa (c.d. lucro cessante) oppure la necessità di una spesa ripristinatoria (c.d. danno emergente), ma anche se la compressione e la limitazione del godimento sia sopportata dal titolare con suo personale disagio o sacrificio.

In ordine alla sussistenza e quantificazione di tale danno, mentre resta a carico del proprietario il relativo onere probatorio che può essere assolto anche mediante presunzioni semplici, il giudice può fare ricorso anche ai parametri del c.d. danno figurativo, trattandosi di casa di abitazione, come quello del valore locativo della parte dell’immobile del cui godimento il proprietario è stato privato.

Le facoltà di godimento e di disposizione del bene, infatti, costituiscono contenuto del diritto di proprietà, sicché quando tale situazione giuridica viene ad essere pregiudicata per effetto della compressione che quelle facoltà subiscono per iniziative altrui, dolose o colpose, ne consegue il diritto ad un risarcimento.

Nel caso di specie tenuto conto che la presenza delle infiltrazioni ha limitato solo parzialmente l’utilizzabilità del bene, deve liquidarsi in via equitativa un importo nella cui quantificazione va considerato il ritardo con il quale gli attori hanno agito in giudizio. Gli stessi, infatti, hanno affermato che l’umidità si era manifestata già nel 2007 ma hanno atteso 6 anni prima di introdurre il presente giudizio.

Pertanto, considerato che la porzione di bene scarsamente utilizzabile è pari a circa il 40% dell’intera superficie e che risulta congruo limitare il risarcimento a tre anni, corrispondenti a quelli trascorsi dall’introduzione del giudizio, appare equo riconoscere agli attori la somma di €. 27.656,64, (€. 768,24 x 36) oltre interessi legali con decorrenza dalla pubblicazione della sentenza, trattandosi di somme liquidate all’attualità. Tale importo, liquidato in via equitativa deve ritenersi comprensivo anche del mancato utilizzo del locale per il tempo occorrente allo svolgimento dei lavori di ripristino dell’appartamento degli attori.

Non può, infine, essere riconosciuta agli attori la somma di €. 2.520,00 richiesta come rimborso per lavori effettuati dagli stessi nel 2010 per il ripristino dei locali danneggiati dall’umidità.

Ed invero il tempo trascorso ed il mutato stato dei luoghi non consentono in alcun modo di valutare la congruità degli importi richiesti e neppure la derivazione causa e neppure la derivazione causale degli esborsi dalle infiltrazioni imputabili al condominio.

In ragione di quanto premesso il condominio convenuto deve essere condannato al pagamento in favore degli attori della somma di €. 32.556,64.

Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Vanno a carico di parte convenuta le spese di ctu liquidate con separato decreto.

P.Q.M.

Il Giudice Unico di Roma, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta così provvede:

1) condanna la parte convenuta alla effettuazione dei lavori indicati al punto a) di pagina 8 della consulenza tecnica d’ufficio;

2) condanna la parte convenuta al pagamento in favore della parte attrice della somma di €. 32.556,64 a titolo di risarcimento del danno oltre interessi legali sugli importi rivalutati periodicamente secondo gli indici Istat con decorrenza dal deposito della ctu sino alla pubblicazione della sentenza limitatamente alla somma di € 4.900,00; sulle restanti somme competono i soli interessi legali con decorrenza dalla pubblicazione della sentenza;

3) condanna la parte convenuta al pagamento delle spese di lite che liquida in €. 660,00 per spese ed €. 6.000,00 per compensi, oltre Iva e Cassa Previdenza e rimborso spese generali;

4) pone a carico del convenuto le spese della ctu liquidate con separato decreto;

Roma 11/1/16 Il Giudice

Dott. Renato Castaldo

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